1) Prazo para Opção de Tributação com Alíquota Reduzida sobre a Receita obtida em Contratos de Locação

A Reforma Tributária trouxe significativos impactos para o setor imobiliário, sendo um deles o estabelecimento de uma tributação específica para receitas provenientes da locação de imóveis residenciais e não residenciais.

Neste contexto, o artigo 487 do Projeto de Lei Complementar (“PLP”) nº 68/2024, que foi sancionado na última semana e se tornou a Lei Complementar (“LC”) nº 214/2025, estabeleceu a possibilidade de o contribuinte optar pela aplicação de um regime temporário, que consiste no recolhimento do Imposto sobre Bens e Consumo (“IBS”) e da Contribuição sobre Bens e Consumo (“CBS”) com a alíquota reduzida de 3,65% sobre as receitas decorrentes de contratos de locação.

Contudo, para fazer jus à aplicação temporária da alíquota reduzida, a LC estabeleceu requisitos que devem ser cumpridos pelos contribuintes, sendo tais requisitos distintos a depender se o contrato é de locação residencial ou não residencial:

Locação Residencial: o contrato de locação deve ter prazo determinado e ter sido assinado até a data da publicação da LC, sendo que o regime temporário será vigente pelo prazo previsto no contrato, ou até 31/12/2028, o que ocorrer primeiro. Ademais, a comprovação de que o contrato foi assinado anteriormente à data da publicação da LC deverá ser feita por meio de (i) firma reconhecida, (ii) assinatura eletrônica ou (iii) pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

Locação Não Residencial: o contrato de locação deve ter prazo determinado e ter sido assinado até a data da publicação da LC, sendo que o regime temporário será vigente apenas pelo prazo previsto no contrato. Ademais, a data da assinatura do contrato deverá ser comprovada por meio de (i) firma reconhecida ou (ii) assinatura eletrônica. Além disso, os contratos de locação de natureza Não Residencial possuem o requisito adicional de que sejam registrados em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025.

2) Exclusão dos Fundos de Investimento e Fundos Patrimoniais do rol de não contribuintes do IBS e da CBS

A sanção da Lei LC nº 214/2025 foi realizada com dezessete vetos do Presidente Lula, os quais impactaram diretamente a tributação do mercado financeiro.

Isso porque, no texto original da Lei, havia previsão de que os Fundos de Investimento e os Fundos Patrimoniais não seriam contribuintes do IBS e CBS. Contudo, em razão dos vetos do Presidente Lula, referidos fundos passarão a sofrer a incidência desses tributos. A justificativa apresentada para a realização dos vetos consistiu na suposta inconstitucionalidade dos dispositivos legais vetados.

Com a publicação dos vetos no Diário Oficial da União em 16.01.2025, a Presidência da República deverá encaminhar mensagem ao Congresso (em até 48 horas) especificando seus fundamentos. Com isso, será iniciado o prazo constitucional de 30 dias corridos para deliberação acerca da anulação dos vetos pelos deputados federais e senadores em sessão conjunta.

Para a anulação do veto, é necessária a maioria absoluta dos votos, ou seja, 257 votos de deputados federais e 41 votos de senadores.

A Equipe Tributária está à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos necessários.