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Fonte: Valor Econômico
Apesar de as companhias securitizadoras serem reconhecidas como integrantes do SFI, o Provimento nº 172 do CNJ deixou em aberto a exigência ou não de escritura em operações de securitização
Recentemente, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou dois provimentos que impactam a alienação fiduciária de imóveis no Brasil. São eles: (i) o Provimento nº 172, de 05 de junho de 2024, que restringiu a formalização de contratos com alienação fiduciária em garantia por instrumento particular apenas a entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), cooperativas de crédito e administradoras de consórcios, bem como pelas entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (SFH); e (ii) o Provimento nº 175, de 15 de julho 2024, que clarificou ser dispensável a forma pública nas operações de créditos imobiliários gerados no SFI que envolvem companhias securitizadoras, além de validar todos os instrumentos particulares celebrados anteriormente ao Provimento nº 172.
Em relação, especificamente, às entidades autorizadas a operar no SFI, o referido Provimento nº 172 utilizou uma redação com referência ao art. 2º da Lei Federal nº 9.514/97, o qual não menciona expressamente as companhias securitizadoras de créditos imobiliários.
Ocorre que, apesar de as companhias securitizadoras serem reconhecidas como integrantes do SFI desde a criação da aludida Lei Federal nº 9.514/97 (elas estão mencionadas expressamente na seção II - denominada “entidades” - da Lei), essa omissão gerou controvérsias entre os operadores do direito, a envolver a exigência ou não de escritura em operações de securitização.
Em razão desta inesperada celeuma, o CNJ, por meio de outra decisão no âmbito do processo que gerou o Provimento nº 172, reconheceu e ratificou que as companhias securitizadoras são entidades integrantes do SFI, enfatizando sobre a inexistência de exigência de escritura para essas operações, desde que o crédito tenha sido gerado no âmbito do SFI. Aqui, importante destacar que independe se tratar de crédito imobiliário por origem (por exemplo, decorrente de um contrato de locação ou compromisso de venda e compra) ou por destinação (por exemplo, emissão de dívida para financiamento de empreendimentos imobiliários), na medida em que nas duas situações se atende à finalidade do SFI de promoção ao financiamento imobiliário.
Vale ainda lembrar que já no Provimento nº 172 restou claro que as entidades integrantes do SFH também estariam cobertas pela exceção de poder celebrar contratos particulares com força de escritura pública. Logo, como as companhias securitizadoras são uma das entidades integrantes do SFH, tal como previsto no art. 8º, da Lei Federal 4.380/64, já estava claro que não deveria haver motivo para qualquer celeuma, afinal retirar essa praticidade de celebração instrumentos particulares com força de escritura pública das companhias securitizadoras seria ir contra o fomento do mercado secundário de crédito imobiliário, que é cada vez mais importante para trazer recursos ao desenvolvimento do setor imobiliário.
É importante relembrar que o objetivo fundamental do SFI sempre foi o de se estabelecer condições mínimas necessárias ao desenvolvimento de um mercado de financiamento imobiliário em geral, sem qualquer tipo de restrição ou definição legal que limitasse o alcance do conceito de “crédito imobiliário” decorrente de tais financiamentos. Neste sentido, é evidente que toda operação de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, cujo lastro deve ser exclusivamente em “créditos imobiliários”, se dá no âmbito do SFI.
Neste sentido, em decisão publicada em 27 de novembro de 2024, no âmbito de pedido de providências movido pela União Federal, o Ministro Mauro Campbell Marques reconheceu que a exigência de formalização por escritura pública pode, dentre outros fatores, aumentar os custos operacionais, trazendo grave repercussão na economia, razão pela qual deferiu o pedido liminar da União para suspender os efeitos do Provimento nº 172, até que seja proferida decisão de mérito sobre o tema.
Citando a interpretação do próprio Ministro Mauro Campbell Marques: “parece intuitivo que a finalidade do Provimento n.º 172/2024 foi a de propiciar maior segurança jurídica às relações estabelecidas através de financiamentos contratados com entidades não integrantes do SFI, SFH, (...) ou entidades sujeitas a regulamentação da CVM – Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central”, o que demonstra mais uma vez, que a melhor interpretação do Provimento nº 172 é o de que as Companhias Securitizadoras podem celebrar contratos de alienação fiduciária, por instrumento particular.
Caso a decisão final do CNJ seja pela manutenção do Provimento nº 172, não há dúvidas, que as companhias securitizadoras poderão, ainda assim, se valer do instrumento particular para constituição de alienação fiduciária de imóveis, seja pelo fato de serem entidades integrantes do SFI como do próprio SFH, e, naturalmente, pelo tipo de operação que realizam: securitização de créditos imobiliários no âmbito do SFI.
José Guilherme Gregori Siqueira Dias, sócio no escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, atuação em Imobiliário. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP). Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Faculdade Autônoma de Direito (FADISP). Especialista em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade SECOVI. Membro da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI).
Desde 2005, atua na assessoria consultiva e contratual em negociações empresariais, com foco na formatação, na estruturação e no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em suas múltiplas variáveis (por exemplo, residenciais, escritórios, galpões industriais e de logística, shopping center, hospitais, escolas, arenas esportivas, condo-hotéis, estações rádio base, hotéis, entre outros). Também possui ampla experiência em ativos imobiliários estressados, agronegócio, compra de créditos, aquisições judiciais de imóveis e estruturação de garantias reais em operações financeiras (inclusive no âmbito de DIP Financing).
Caio Watanabe Rocha de Mello, sócio no escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, com atuação em Mercado de Capitais. Graduado em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-Graduando em Direito e Economia dos Sistemas Agroindustriais pela Faculdade da Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA). Pós-Graduado em Direito dos Contratos pela Fundação Getúlio Vargas (FGLaw).
