Edificação na Unidade Geotécnica I (“UG-1”) e nos Terrenos Sujeitos a Recalques e a Problemas Geotécnicos

Dando continuidade à série de posts da nossa equipe de Direito Urbanístico sobre o Decreto Municipal nº 63.884/24, hoje abordaremos as novidades trazidas para edificação na UG-1 e áreas sujeitas a recalques e problemas geotécnicos.

Perímetro da UG-I e áreas sujeitas a recalques e problemas geotécnicos: A UG-1 (planícies aluviais e terraços fluviais baixos, com determinadas características) estão objetivamente indicadas na Carta Geotécnica do Município de São Paulo, enquanto as áreas sujeitas a recalques e problemas geotécnicos são aquelas inseridas: (i) nos perímetros de Moema, Água Branca, Chácara Santo Antônio e Paraíso, delimitados Anexo I do Decreto 57.521, de 9 de dezembro de 2016; (ii) perímetro Arizona, tratado na Resolução/CEUSO/146/2022; e (iii) áreas que venham a ser incluídas em tal rol pela Comissão de Uso do Solo (“CEUSO”).

Regras trazidas com a revisão da Lei Municipal nº 16.402/16 (LPUOS/16): As Leis Municipais nº 18.081/24 e nº 18.177/24, ao revisarem a LPUOS, alteraram seu art. 72, para estabelecer que, estando o terreno em UG-1 ou em área sujeita a recalque e problemas geotécnicos: (i) as obras em subsolo devem ser executadas mediante métodos de engenharia que impeçam o rebaixamento do nível do lençol d’água; (ii) novas construções ou reformas com ampliação de mais de 50% em relação a área existente regular mantida, deverão observar:

Quanto à Permeabilidade:

• Em lote com mais de 500m2: área permeável mínima de 20%;
• Em lote com menos de 500m2: área permeável mínima de ou 15%;
• Não é aplicável a regra de redução de permeabilidade tratada no art. 81, §2º, da LPUOS/16;

Na testada:

Em lotes com testada superior a 20m: adotar um dos seguintes tratamentos de testada:

• Faixa ajardinada sobre solo natural no recuo frontal, com largura mínima de 3 metros e no mínimo em 50% da testada;
• Fachada ativa em, pelo menos, 50% de cada testada;
• Em lotes com mais de uma frente poderá haver opção por um dos tratamentos de fachada fixados acima para cada testada;

Obra em subsolo:

• Pavimentos em subsolo deverão ser implantados, no mínimo, 1m acima do nível do lençol freático existente;
• Necessidade de apresentação de plantas de sondagens e respectivo parecer técnico indicando o nível do lençol freático e a cota de implantação do pavimento mais baixo para emissão de alvarás de edificação nova ou de reforma com ampliação de área construída;
• Apresentar cópia de contrato de seguro de Riscos de Engenharia e/ou Riscos de Obras Civis em Construção para emissão do Alvará de Execução;
• Obras subterrâneas e subsolos de edifícios em níveis inferiores ao nível do lençol freático dependem de parecer técnico comprovando a execução de soluções técnicas que não interfiram no nível do lençol freático existente e demais documentos complementares a serem definidos por regulamentação

Os esclarecimentos e complementos trazidos pelo Decreto Municipal nº 63.884/24:

Em adição ao art. 72 da LPUOS/16 acima tratado, o Decreto esclareceu o seguinte, em relação às obras em UG-1 ou em áreas de recalque e problemas geotécnicos:

Subsolo 1m acima do lençol freático existente:

• Caso a obra contenha pavimentos em subsolo implantados a, no mínimo, 1m acima do lençol freático existente e o pavimento térreo dentro dos limites estabelecidos na legislação (art. 61, §§1º e 2º, da LPUOS/16), apenas são aplicáveis as regras referente à área permeável mínima do art. 72 da LPUOS/16;
• Caso haja solicitação de definição do nível do pavimento térreo acima dos limites estabelecidos no artigo 61 da LPUOS/16, devem ser apresentados, adicionalmente: (i) relatório de fundações e demais documentos a serem estabelecidos em resolução da CEUSO; (ii) demonstração, em lotes com testada superior a 20m, de atendimento dos tratamentos de testada tratados no art. 72 da LPUOS, com previsão de faixa ajardinada sobre solo natural ou de fachada ativa;

Subsolo abaixo ou a menos de 1 do lençol freático:

Se o subsolo não estiver pelo menos 1m acima do lençol freático ou contemplem pavimentos em subsolos abaixo do nível do lençol freático, devem apresentar, adicionalmente ao disposto no art. 72 da LPUOS/16:

• Relatório técnico, indicando as soluções de engenharia e técnicas construtivas que serão adotadas, bem como as medidas mitigadoras para redução dos efeitos de eventuais recalques resultantes da obra;
• Contrato de seguro de obra e riscos de engenharia e de responsabilidade civil cruzada que cubra os eventuais danos ocasionados pela obra aos imóveis vizinhos;
• Se não houver necessidade de tratamento de testada, nos termos de regulamentação a ser editada, apenas são aplicáveis as regras referente à área permeável mínima do art. 72 da LPUOS/16;

A implantação de faixa ajardinada sobre solo natural

Quando adotado o tratamento de testada com implantação de faixa ajardinada sobre solo natural:

• O projeto deve observar a previsão de cobertura vegetal tratada no art. 81, §4º, da LPUOS/16 (uma árvore a cada 50m² de área permeável utilizada no projeto, localizada no recuo de frente, quando exigido), podendo ser considerados para o cálculo, os exemplares objeto de manejo arbóreo;
• Se realizado alargamento de calçada com doação de área ao Município, a faixa ajardinada sobre solo natural deve ser implantada entre o novo alinhamento e a edificação, devendo estar prioritariamente atendida no trecho entre o alinhamento do logradouro e a face da edificação que compreende o subsolo aflorado, excetuando-se os acessos de veículos e de pedestres;
• Se o terreno estiver fora de nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM ou ZEMP e projeto contemplar a reserva de área não edificável, a faixa ajardinada sobre solo natural poderá estar localizada na área destinada a passeio público, podendo ser considerada no cômputo da área permeável do projeto;
• Tratando-se de área contaminada, devem ser adicionalmente atendidas eventuais diretrizes especificas emitidas pelo órgão ambiental;
• Pode o interessado, se desejar, contemplar na implantação da faixa ajardinada com cobertura vegetal a adoção de Soluções baseadas na Natureza (SbN) e Infraestruturas Verdes, especialmente os jardins de chuva, as biovaletas e as bacias de detenção vegetadas;

Fachada Ativa

Quando adotado o tratamento de testada com implantação de fachada ativa, esta deve ocupar pelo menos 50% da extensão das testadas onde houver previsão de subsolo aflorado, devendo tal percentual estar prioritariamente atendido no trecho entre o alinhamento do logradouro e a face da edificação que compreende o subsolo aflorado, excetuando-se os acessos de veículos e de pedestres. A fachada ativa:

• Nos terrenos sujeitos a alagamentos, devem ser apresentados soluções de estanqueidade
• Devem observar as demais disposições contidas nos arts. 71 e 62, VII e §4º, I a III, da LPUOS/16, referentes às condições de implantação e consideração como área não computável;

Terreno Parcialmente em UG-I ou área sujeira a recalque e problema geotécnico

Se o terreno estiver apenas parcialmente em UG-1 ou área sujeita a recalque e problemas geotécnicos:

• A taxa de permeabilidade fixada no art. 72 da LPUOS/16 deve ser calculada para cada parcela, podendo o somatório ser distribuído na área total do terreno;
• Não se aplicam as demais disposições do art. 72 da LPUOS/16 para subsolos implantadas fora desses locais e para o restante da edificação;
• Deverá ser apresentado laudo técnico demostrando a sobreposição da implantação do projeto no terreno, com as Unidades Geológicas incidentes e perímetros de recalques e problemas geotécnicos;

Outras definições e esclarecimentos

• O pedido de licenciamento será apreciado pela CEUSO quando houver proposta de implantação do nível do pavimento térreo da edificação fora dos limites estabelecidos no artigo 61, §§ 1º e 2º da LPUOS/16;
• As regras tratadas no art. 72 da LPUOS/16 e respectiva regulamentação aplicam-se aos pedidos de regularização quando envolverem área irregular superior a 50% da área existente regular.
• Lotes com 500,00m2 devem ter área permeável mínima será de 15%;
• Necessário apresentar relatório de sondagem de acordo com as Normas Técnicas aplicáveis para novas construções ou reformas com ampliação de mais de 50%, que dependam de licenciamento, bem como declaração de ciência das características do solo e da necessidade de utilização das melhores soluções técnicas de engenharia para aprovação das novas construções ou reformas, pedidos de muro de arrimo, movimento de terra e estande de vendas.

Como se vê, a regulamentação trouxe relevantes aclaramentos sobre as obras em UG-1 e áreas sujeitas a recalques e problemas geotécnicos, tratando de situações excepcionais em que o terreno é parcialmente atingido e com regras próprias a depender do nível do subsolo frente ao lençol fático, inclusive com dispensa do tratamento de fachada em algumas situações.