Novidades sobre a Fachada Ativa

A equipe de Direito Urbanístico do nosso Escritório preparou uma série de conteúdos sobre o recente regulamento do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento (Decreto Municipal nº 63.884/24).

Para começar, trataremos da fachada ativa, parâmetro qualificador de ocupação previsto pelo Plano Diretor de 2014, correspondente à instalação de atividades não residenciais nas edificações, no nível do logradouro público, no intuito de promover maior integração entre o espaço público e o privado.

Além dos requisitos legais para instalação da fachada ativa estabelecidos pelos artigos 62 e 71 da Lei Municipal 16.402/16 (LPUOS/16), recentemente revisada, o novo regulamento trouxe os seguintes esclarecimentos sobre referido parâmetro:

Fachada ativa e áreas não computáveis: a fachada ativa pode ser contígua a outras áreas não computáveis da edificação.

Usos na fachada ativa: Poderá ser implantada a fachada ativa com a mesma atividade não residencial do restante da edificação. Valendo lembrar que não são admitidos os grupos de atividade nR1-14, nR1-15, nR2-12, nR2-13 e nR3-6, bem como áreas de docas, áreas de circulação de veículos, áreas técnicas, dentre outros compartimentos cujo acesso seja restrito nos termos da legislação edilícia.

Dispensa: a fachada ativa será dispensada na testada voltada para vilas, vielas sanitárias, passarelas, viadutos, ruas sem saída e vias de pedestres com largura inferior 10 metros.

Fachada ativa e uso residencial: as unidades de uso residencial não poderão ser acessadas exclusivamente por meio da fachada ativa, salvo se assegurada circulação comum, independente do uso não residencial.

Integração da fachada ativa com o passeio público: o recuo entre a fachada ativa e o alinhamento do lote deve estar integrado ao passeio público em continuidade com a faixa livre de circulação de pedestres, com uso do mesmo tipo de piso. Valendo lembrar que tal área não pode ser vedada com muros ou grades ao longo de toda a sua extensão, nem ser ocupada por vagas de garagem ou usada para manobra de veículos, embarque e desembarque de passageiros, com exceção das vagas especiais destinadas a pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, idosos e vagas de bicicletas.

Arborização: o recuo entre a fachada ativa e o alinhamento do lote poderá conter área ajardinada permeável, limitada a 1/3 da sua extensão. A arborização é admitida, desde que, para as novas árvores, seja observada a distância mínima de 10m metros entre elas, ou entre elas e as existentes, buscando a permeabilidade visual do conjunto.

O novo decreto, ainda, ilustra, em seu anexo, exemplos de instalação da fachada ativa:

Fachada ativa com mezanino em terreno plano:

Fachada ativa com mezanino em terreno com declividade:

Fachada ativa conectada em terreno com declividade:

Fachada ativa independente em terreno com declividade:

Fachada ativa em galeria interna: