Em quais circunstâncias a usucapião pode ocorrer? Para ajudar a responder essa pergunta, serão abordadas a seguir situações comuns em que o Judiciário vem admitindo a sua declaração.

A usucapião é um modo de adquirir a propriedade pela posse exercida durante determinado prazo e sob as condições estabelecidas em lei. Acontece quando há, ao mesmo tempo, um comportamento negativo do proprietário, de inércia, frente a um positivo do possuidor, que age com ânimo de dono sobre o bem.

A pessoa que, por um período previsto pelo legislador, possuir como seu um imóvel, sem interrupção, nem oposição, adquire-lhe a propriedade e pode requerer ao Juiz que declare essa aquisição por sentença judicial, a qual servirá como título a ser registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Além da via judicial, admite-se, desde 2015, o reconhecimento da usucapião extrajudicialmente, mediante requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis, preenchidos os requisitos legais. Somente a partir da análise das peculiaridades de cada caso é que se poderá definir pela adoção de uma ou outra via, o que é tema para um outro artigo.

A ação de usucapião tem sido bastante utilizada nas situações em que a pessoa realiza, sem maior cautela ou formalidades, um negócio de ‘compra’ do imóvel por meio de documento (compromisso de venda e compra, cessão de promessa, contrato preliminar, dação em pagamento, cessão de direitos possessórios, aquisitivos ou hereditários), que não é capaz de implicar a transferência do domínio, por ausência de elementos que permitam o registro imobiliário.

Ela passa a exercer a posse sobre a coisa com ânimo de dono, sem interrupção e oposição, a partir do cumprimento do negócio, mas não tem meios de concretizar o domínio através do registro da propriedade em seu nome, como, por exemplo, em caso de sumiço do vendedor ou de não ser ele o real proprietário.

Também é comum a usucapião para permitir a formação de um título dominial, sanando documentos que contenham vícios ou defeitos que impeçam a transferência plena do imóvel, como formais de partilha, escritura de compra, carta de adjudicação ou arrematação, insuficientes para a regularização da propriedade.

Nessas situações, só restará ao possuidor buscar o reconhecimento da usucapião, decorrido o prazo e preenchidas as condições legais, a fim de ver declarado o seu direito.

A importância de se buscar a declaração da usucapião em casos como esses é a de trazer para a pessoa que está na condição de possuidor com ânimo de dono a segurança e a estabilidade em relação à propriedade do imóvel, e, assim, solucionar e evitar incertezas sobre esse direito, regularizando uma situação de fato que lhe permitirá usufruir do bem em toda sua plenitude, inclusive viabilizando a sua venda.