29 de agosto de 2018

Encerrando longa expectativa do setor, a Comissão de Valores Mobiliários - CVM (“CVM”) publicou, no dia 27 de agosto de 2018, a equilibrada Instrução Normativa nº 602 (“Instrução CVM 602”) que regulamenta as ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivos hoteleiros, os condo-hotéis (“CIC hoteleiro”).

Esta instrução, como se verá abaixo, revoga a Deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015 (“Deliberação CVM 734”) que regulava as ofertas dos CIC hoteleiro e esclarece as principais questões de interesse do setor de incorporação imobiliária de condo-hotéis: (i) o público alvo dos CIC hoteleiro; (ii) a obrigatoriedade ou não da operadora hoteleira ser ofertante dos CIC hoteleiro; (iii) a possibilidade ou não de flutuação do valor de venda dos CIC hoteleiro ao longo de sua oferta; e (iv) a dispensa automática do registro de oferta em situações especiais.

CIC hoteleiro. Foi definido como o conjunto de instrumentos contratuais ofertados publicamente, que contenha promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro organizado por meio de condomínio edilício.

A CVM mencionou, no Relatório da Audiência Pública SDM nº 08/16, que resultou na edição da Instrução CVM 602 (“Relatório da Audiência Pública”), que o CIC hoteleiro é formado por grupo de contratos coligados e se destina, em regra, a viabilizar o financiamento da construção de edificação que abrigará o empreendimento hoteleiro, mediante a promessa ao investidor de rentabilidade baseada no resultado esperado da operação hoteleira.

A CVM acrescentou, ainda, que o CIC hoteleiro, quando ofertado publicamente, constitui valor mobiliário, nos termos do inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, sujeitando-se à legislação do mercado de valores mobiliários e, por consequência, à regulamentação emanada da CVM.

Ofertante. É a sociedade incorporadora ou qualquer outra pessoa que realize atos de distribuição pública dos CIC hoteleiro.

A CVM entendeu que a operadora hoteleira não é ofertante, uma vez que não realiza esforços de venda, no entanto, dada a sua importância, deverá atestar que considera corretas e verdadeiras as informações prestadas ao público durante a Oferta.

Público alvo. Não há qualquer restrição ao público alvo, de forma que qualquer investidor poderá adquirir CIC hoteleiro.

Este foi um dos grandes marcos da nova regulamentação, uma vez que a Deliberação CVM 734 permitia a dispensa de registro das ofertas de CIC hoteleiro que envolvessem esforços de venda (i) de unidades imobiliárias autônomas destinadas a investidores que possuíssem ao menos R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) de patrimônio ou que investissem ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) na oferta ou (ii) de partes ideais de condomínios gerais destinados exclusivamente a investidores qualificados e, ainda, que possuíssem ao menos R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais) de patrimônio ou investissem o volume mínimo de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) na oferta.

Exigência do registro da oferta. Como regra geral, as ofertas públicas de CIC hoteleiro deverão ser submetidas a registro e consequente análise prévia pela CVM. Os prazos de análise são os mesmos previstos na norma geral aplicável às ofertas públicas de títulos e valores mobiliários[1].

Documentos solicitados para o registro. O ofertante deverá protocolar os seguintes documentos à CVM, em solicitação ao registro da oferta: (i) prospecto da oferta; (ii) estudo de viabilidade econômica e financeira do empreendimento hoteleiro, elaborado por profissional ou empresa independente; (iii) declaração do investidor que ateste que recebeu os documentos do CIC hoteleiro e que tem ciência sobre os riscos referentes ao produto; (iv) modelos de todos os instrumentos contratuais que compõem o CIC hoteleiro; (v) declaração emitida pelo ofertante e pela sociedade operadora do empreendimento, sobre a veracidade das informações prestadas no prospecto e no estudo de viabilidade; (vi) material publicitário, caso aplicável; (vii) comprovante do pagamento da taxa de fiscalização; (viii) minuta de anúncio de início de distribuição; (ix) minuta de anúncio de encerramento de distribuição; (x) certidão de matrícula do imóvel, que permita a identificação do proprietário atual e a existência de ônus ou gravames; e (xi) endereço da página do empreendimento na rede mundial de computadores.

Obrigações do ofertante durante o período de distribuição. O ofertante deverá, entre outras obrigações previstas no art. 16 da Instrução CVM 602, manter os documentos listados nas alíneas “i”, “ii”, “iv” e “v”, do parágrafo acima, à disposição do público, na página do empreendimento e atualizar, anualmente a partir do registro da oferta, os documentos listados nas alíneas “i”, “ii” e “v”, acima.

Início da distribuição. A distribuição tem início após a concessão do registro da oferta pela CVM e a divulgação do anúncio de início.

Registro do memorial de incorporação. O memorial de incorporação do empreendimento deve ser registrado em até 180 (cento e oitenta) dias contados da divulgação do anúncio de início.

Prazo da distribuição. Prazo máximo de 36 (trinta e seis) meses contados da divulgação do anúncio de início, podendo tal prazo ser prorrogado por uma única vez, por igual período. Tal prazo não existia na regulamentação antiga.

Intermediários. É dispensada a contratação de instituição financeira para atuar como instituição intermediária líder da oferta. 

A distribuição dos CIC hoteleiro pode ser realizada e intermediada por corretores de imóveis, sendo certo que o ofertante será responsável pela fiscalização das atividades de tais corretores.

Material publicitário. A critério do ofertante, poderá ser submetido à aprovação pela CVM. Tal material não poderá conter informações diversas ou inconsistentes com as informações do prospecto ou do estudo de viabilidade, sendo certo que o conteúdo da página do empreendimento também é tratado como material publicitário por parte da CVM.

Modificação, suspensão e cancelamento da oferta. O ofertante poderá solicitar modificação da oferta à CVM, que poderá ser concedida, após a análise a ser realizada no prazo de 10 (dez) dias úteis.

A CVM poderá, ainda, suspender, cancelar ou revogar as ofertas que sejam realizadas em condições diversas das constantes na Instrução ou do registro, que utilize material publicitário em desconformidade com as regras emanadas ou que tenha sido havida por ilegal, contrária à regulamentação ou fraudulenta. 

Os investidores terão direito ao recebimento do valor integral investido, nas hipóteses de cancelamento e revogação da oferta, assim como os investidores que tenham exercido o seu direito de retratação, em função da modificação ou suspensão da oferta.  

Alteração do valor de venda dos CIC hoteleiro. A alteração do valor de venda dos CIC hoteleiro não configura modificação da oferta e é expressamente permitida. Neste sentido, a CVM manifestou, no âmbito da Audiência Pública, que, em vista das particularidades do mercado de incorporação de condo-hotéis, é compreensível a necessidade de alteração do preço dos contratos, de forma a adequá-lo à realidade do empreendimento.

Dispensa automática de registro da oferta. Foi dispensado o registro da oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro que atenda aos seguintes requisitos: (i) não ultrapasse, no mesmo ano calendário, a alienação de frações ideais correspondentes a 10 (dez) unidades autônomas por pessoa natural ou jurídica; ou (ii) que venha a ser realizada após a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas, em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira, independentemente da quantidade de unidades autônomas ofertadas, e desde que o empreendimento já tenha sido objeto de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM.

Também foi concedida a dispensa de registro à oferta que compreenda a alienação de frações ideais correspondentes a mais de 10 (dez) unidades autônomas, no mesmo ano calendário e seja realizada (i) enquanto estiver em curso a oferta pública registrada promovida pela sociedade incorporadora nos termos da Instrução CVM 602 (sendo certo que, nesta situação, deverá ser obtida a declaração do investidor atestando ciência sobre os documentos apresentados e sobre os riscos incorridos); ou (ii) no período compreendido entre o encerramento de oferta pública, registrada ou dispensada de registro pela CVM, e a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas, em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira

Na hipótese prevista na alínea “ii”, do parágrafo acima, o ofertante fica obrigado a (i) comunicar à SRE e divulgar os anúncios de início e encerramento da oferta de distribuição pública na página do empreendimento; (ii) desde o anúncio de início de oferta até o seu encerramento, colocar à disposição do público, na página do empreendimento, o prospecto da oferta, o estudo de viabilidade, os modelos de todos os instrumentos contratuais que compõem o CIC hoteleiro e a declaração emitida pelo ofertante sobre a veracidade das informações prestadas no prospecto e no estudo de viabilidade; (iii) atualizar, anualmente, a partir da divulgação do anúncio de início da oferta até o seu encerramento, o prospecto, estudo de viabilidade e a declaração prestada pelo ofertante; e (iv) preparar qualquer material publicitário em conformidade com a Instrução CVM 602.

Exceto na hipótese de unidades retomadas em função de retratação ou rescisão contratual motivada pelo inadimplemento do adquirente, a sociedade incorporadora não pode valer-se da dispensa automática ora referida antes de decorridos 12 (doze) meses do encerramento de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM.

Sociedade operadora do empreendimento hoteleiro. A sociedade operadora pode organizar-se como sociedade anônima ou sociedade limitada. Caso tal sociedade seja emissora exclusivamente de CIC hoteleiro, será dispensada do registro de emissor de valores mobiliários.

Durante a operação do empreendimento hoteleiro, a sociedade operadora deve elaborar e colocar à disposição do público, na página do empreendimento, assim como enviar à SRE: (i) demonstrações financeiras anuais do empreendimento hoteleiro, elaboradas de acordo com a Lei nº 6.404, de 1976, e com as normas contábeis editadas pela CVM, e auditadas por auditor independente registrado na CVM; e (ii) demonstrações financeiras trimestrais do empreendimento hoteleiro, referentes aos 3 (três) primeiros trimestres de cada exercício, acompanhadas de relatório de revisão especial, emitido por auditor independente registrado na CVM.

A partir do 3º (terceiro) ano após a data da divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira, os condôminos, reunidos em assembleia, podem dispensar a sociedade operadora do cumprimento de uma ou de ambas as obrigações de divulgação supra referidas.

A deliberação deve ser aprovada por quórum especial que atenda, cumulativamente, as seguintes condições: (i) maioria de votos dos condôminos presentes; e (ii) aprovação por frações ideais que representem, no mínimo, 1/5 (um quinto) do total.

Não abrangência. A Instrução CVM 602 não se aplica às ofertas públicas de distribuição de CIC envolvendo esforços de venda de partes ideais de condomínios voluntários, as quais estão sujeitas às disposições da Instrução da CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003.

Vigência. A Instrução CVM 602 entrou em vigor na data de sua publicação (dia 27 de agosto de 2018), e substituiu as regras anteriormente aplicáveis às ofertas de CIC hoteleiro, até então reguladas pela Deliberação CVM 734.

Regras de Transição. As ofertas em andamento ou cujos pedidos de dispensa de registro estejam sob análise da CVM e que estejam sendo conduzidas nos termos da Deliberação CVM 734 poderão seguir as regras até então lá previstas ou, a critério do ofertante, seguir o regime da Instrução CVM 602, inclusive no que diz respeito ao conteúdo e à atualização do prospecto e do estudo de viabilidade do empreendimento. As regras de transição e procedimentos a serem adotados pelos ofertantes que optem pelo regime previsto na nova regulamentação devem seguir os termos disciplinados nos artigos 41 e 42 da nova Instrução CVM 602.

Texto integral. Para maiores informações, acesse aqui o inteiro teor da Instrução CVM 602. 

Audiência pública. O relatório da Audiência Pública SDM nº 08/16, que resultou na edição da Instrução CVM 602, pode ser acessado aqui.